SOLUCION AL PROBLEMA: La hipoteca anticrisis
La propuesta de solución a los problemas planteados es muy sencilla: Crear un tipo de hipoteca con las siguientes características:
- PLAZO: el mismo que tengan concedido. La ventaja de este producto esta en no alargar ningún plazo, pues ello tiene connotaciones negativas pues da la impresión de que la hipoteca será interminable. Como ejemplo tomaremos 30 años.
- INTERÉS: el vigente, para este ejemplo tomaremos 5.75%
- IMPORTE: con el fin de poder ver las repercusiones tomaremos como ejemplo una hipoteca de 195.000 €.
- DESCUENTO INICIAL: la esencia de este producto será la reducción de la cuota inicial de la hipoteca en un 35%
- INCREMENTO ANUAL: los incrementos anuales serán variables y dependerán de dos factores:
- El interés aplicado.
- El plazo inicial planteado.
Lo que es muy importante es que este incremento anual oscilará entre el 3% y el 4%. Como puede observarse esta cifra queda por debajo de la inflación actual.
FILOSOFIA DEL PRODUCTO
Lo que hemos pretendido es igualar la cuota de la hipoteca a las características de actualización de valor de la renta inmobiliaria.
Observemos el siguiente ejemplo:
Hipoteca de 195.000 euros / frente a un alquiler de 650 euros al mes.
Como podemos observar, la cuota hipotecaria al inicio es casi el doble que el precio del alquiler, y no es hasta los 15 años que se equiparan los valores. No cabe decir que después el alquiler aumenta mientras que la otra se mantiene estable. Pero en un momento como el actual, donde lo que impera es poder superar estos años iniciales, seria más aconsejable poder buscar un importe de hipoteca que se comportara como el alquiler, es decir suave al inicio y que anualmente se incremente con un valor aproximado al aumento del IPC.
La propuesta que presentamos es esta, pero partiendo no del precio de alquiler, que seria insuficiente, si no de la reducción del 35% de la cuota inicial planteada:
Tal como vemos en el cuadro, el primer año partiríamos de una cuota inicial de 740 €, y esta iría aumentando anualmente en la proporción indicada 3.81%.
Podemos comparar la cuota resultante con la cuota normal y con la cuota en el caso de carencia de amortización, observando la diferencia tan importante:
PRINCIPAL PROBLEMA A RESOLVER
Como podemos ver en los primeros años de la hipoteca (8 en este ejemplo), la cantidad ingresada por cuota no puede cubrir los intereses generados por la deuda de capital, con lo que hay que tener en cuenta que en estos años, la cantidad adeudada, no solo no se amortiza, si no que además esta se incrementa por no haber liquidado la deuda de los intereses generados, en este ejemplo ascienden a 11.464,57€. Pero como vemos en la tabla, estos al final se amortizan y lo que es más importante, en ningún momento se juega con el alargamiento de plazo.
CONCLUSIONES
Para resumir el producto, estamos hablando de que las entidades bancarias actúen del siguiente modo:
- Reduzcan la cuota actual en un 35%.
- Que establezcan un índice de aumento anual de cuota, en base al tipo actual y al plazo de la hipoteca. En el caso de variación de interés, este índice, experimentará una pequeña variación con el fin de adecuar la cuota al plazo total de amortización y que no se amortice ni más rápido ni más lento de lo que se tenía previsto.
- Que se adecuen los importes de hipoteca a los nuevos importes resultantes de la no amortización de la totalidad de los intereses generados.
Con la creación de este producto no hemos pretendido inventar nada, si no abrir los ojos a las entidades bancarias de que es mejor cobrar menos de lo que en principio tenían previsto y cobrar el resto más tarde, que no tener que ejecutar judicialmente las garantías hipotecarias contra los clientes, por falta de pago. La situación es muy dura quizá la solución tendrá que serlo también.